당신이 지금까지 해온 부동산 공부는 전부 가짜다
부동산 투자! 주식이나 채권 코인 등 다른 투자와는 다르게 대한민국 부동산 투자에는 완전히 잘못된 투자믿음이 종교처럼 존재하고 있다. 무슨 말일까? 바로 부동산에 투자하면 실패하지 않는다, 서울의 강남 아파트는 지치지 않고 끝없이 우상향한다, 강남에 똘똘한 한 채 등의 말들이 마치 종교처럼 여겨지고 있다. 불과 10여년 전 서울의 역세권 유명 브랜드 신축 아파트가 무려 반값 할인 분양을 하는 것은 물론이고 값비싼 승용차나 귀금속을 사은품으로 뿌렸다고 말하면 사실을 확인하기도 전에 그런 일은 절대로 존재할 수가 없다며 부정하기 바쁘다. 부동산 불패! 툭히 강남지역의 부동산에 대한 상승론자들은 과거부터 현재에 기록된 부동산 하락장의 침체기에 대해 얘기하면 종교적 믿음에 도발하는 불경스러운 이야기를 들은 듯 눈알에 쌍심지를 켜고 반응하기까지 한다. 2020년 코로나 팬데믹 이후 전세계에 풀린 유동 자금은 주식이나 부동산 같은 자산시장의 폭등을 불러왔고, 하락장을 경험해본 적 없는 젊은세대는 부동산과 주식시장의 상승장이 영원히 사그라들지 않을 활화산처럼 여겨졌을 것이다. 그들은 영혼을 끌어 모았고, 그중 소수는 부를 이뤄냈지만 대다수는 자산시장의 폭락으로 인해 지옥의 문으로 걸어 들어가고 있다.
유튜브와 같은 어떤 매체를 보던지 간에 현재까지의 부동산 공부는 늘 매수하라는 얘기만 있었지 언제 매도하라는 기준을 확실하게 잡아주지 않았다. 삼성전자나 애플 주식을 매수해도 언제 매도했느냐에 따라 수익률은 달라지듯이, 부동산 투자 또한 언제 매수해서 언제 매도했느냐가 중요하다. 하지만 우리가 지금껏 해온 부동산 투자에 대한 공부는 매도를 생각하는 출구 전략 없이 오늘이 매수하는 게 가장 싼 가격이다며 오로지 매수만 부추긴 잘못된 방법이었다. 온갖 매체에 나오는 부동산 전문가라 말하는 작자들조차 언제 매수하라고만 얘기하지 언제 매도해야 한다고 말해주지 않았다. 그 말은 부동산 매도에 대한 명확한 기준 자체가 없었기 때문이다. 하지만 부동산 투자에 있어 특히 아파트사이클은 대한민국 부동산 시장을 관할하는 핵심적인 4요소인 심리, 전세가, 분양, 정책을 밑바탕으로 정확히 언제 매수해서 언제 매도해야 할지를 확실하게 얘기하고 있다. 금리, 입지, 호재, 경기 등은 시장을 결코 이길 수 없는 1차요인이 아닌 2차 요인일 뿐이며, 수익률 높은 시세차익을 이루고 팔아치우는 출구전략을 수립하는데 그닥 유용하지 않다. 우리가 지금껏 해온 부동산 투자가 그저 운빨에 기대어 자신을 맡기는 것이었다면, 시세가 변화하는 정확한 변곡점을 예측할 수 있는 아파트사이클을 통해 소중한 돈을 잃지 않는 투자법을 익히고 꿈틀꿈틀 거리며 다가올 부동산 상승장의 찬스를 노릴 때이다. 투자는 운이 아니라 실력으로 하는 것이다. 잘못된 전망을 내세웠던 전문가들이 시장은 예측하는 게 아니라 대응하는 것이라는 말로 빠져나갈 때, 아파트사이클을 기반으로 시장을 정확히 예측한 이현철 소장의 인사이트는 더욱 빛날 수밖에 없다.
왜 주식과 부동산 시장을 함께 봐야하는가?
자산시장의 상승장과 하락장은 데칼코마니 처럼 똑같다. 주식이고 부동산이고 심지어 코인이고 할것 없이 인간들의 투기 심리가 극에 달하던 2021년에는 상승장이 영원하리라 목소리 높여 주장하듯, 내리꽂는 하락장에서는 어디가 바닥인지 모르고 뚫고 내려가는 지하실의 공포가 계속될 것만 같다. 사람들의 심리가 들어나는 환희나 공포에 사로잡히면 그 어떤 이성적이고 객관적인 접근도 허락되지 않는다. 이현철 소장이 부동산에는 사이클이라는 게 있다고 외치며 상승과 하락의 변곡점을 점쟁이 마냥 확실하게 예측했음에도 인지도가 낮아서인지 아포유라는 유튜버는 이현철소장을 개무시 하며 신사임당 채널에서 토론배틀을 제안하기도 했다. 모든 여론이 상승장을 예상하고 바랐기 때문에 그 당시에는 오히려 비난과 쌍욕이 넘쳐났던 것 역시 대중은 자신들이 보고 싶은 것만을 보고 듣고 싶은 것만을 듣기 때문이다. 갑자기 생각나는 인물중에 한 사람이 선글라스 끼고 나오는 아기곰이라는 부동산 투자자는 22년 8월에 전세대란이 일어난다고 떠들어 댔던 거 같은데 대란은 커녕 전세금 역시 곤두박질 치고 있는 상황이다. 한 마디로 상승론과 하락론을 맹목적으로 믿거나 따르면 안되는 게 자산시장이다.
지난 2021년 상승장 말미에서 부동산 하락을 주장하면 대다수 사람들의 반응은 “너 집 없지? 였다. 특히 2022년 대통령 선거는 남녀노소갈등과 집 없는자와 집을 소유한자의 갈등이 극에 달한 선거였다. 이처럼 대한민국은 현명한 부동산 투자와는 차원이 다른 양쪽 극단인 선입견과 편견에 사로잡혀 있다. 이현철 소장은 대다수의 편협한 사고에 머무르는 사람들에게 인사이트를 주기 위해 주식투자 격언을 인용했다.대중은 주가가 가장 비쌀 때 사서 팔지 못하는 바람에 원치 않는 비자발적 중장기 투자자가 되어 참고 참고 참다가 끝내 못 참고 가장 바닥에서 팔아버리는 멍청한 행동을 반복한다.기회란는 것은 언제나 준비된 사람의 것이다. 하락장에 접어 들었다고 관심을 끊어서는 안되고 지금이야 말로 부동산 공부에 매진해야 하는 시기인 것이다. 그래야 다음에 찾아올 상승사이클에서 보란듯이 원하는 수익으로 인생역전을 할 수 있게 되는 진리를 맛 볼 수 있게 된다. 부의 추월차선에 올라타고 싶다면 원화 채굴에 최선을 다하라.
댓글